亏损三个多亿的青客公寓要抢在自如前上市

 2019-12-02 18:05:36   热度:810  

房客的满意度很低,租金和贷款问题仍在继续。青科公寓渴望上市。

青科公寓(Qingke Plant)抢占了行业前两名,并提交了一份在美国上市的招股说明书。

10月7日晚,中国第三大长期租赁公寓——清科公寓(Qingke Plantain)正式向美国证券交易委员会提交f-1招股说明书,打算以广告(美国存托股)的形式筹集高达1亿美元,成为首家披露招股说明书的长期租赁公寓公司。

青科公寓预计将在纳斯达克登陆,交易代码为“qk”。摩根士丹利和CICC将共同担任此次ipo的承销商。2018年4月,青科公寓完成了摩根士丹利私募股权基金和辛凯资本共同牵头的数百万美元的第三轮融资。

在目前的股东结构中,46岁的青科公寓创始人兼首席执行官金光杰直接持有30.3%的股份,而辛凯资本及其附属实体共持有28.1%,成为最大的机构投资者。此外,摩根士丹利管理的纽卡斯尔风险投资、赛富投资基金和私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

根据招股说明书,青科公寓2017年的净营业收入为5.23亿元,亏损2.45亿元。2018年,净利润8.9亿元,亏损4.99亿元。截至2019年6月30日的九个月,净利润为8.98亿元,亏损为3.73亿元。

从收入结构来看,截至2019年6月30日的9个月中,2017年租金收入占总收入的97.35%,2018年租金收入占总收入的89.55%,而租金收入占总收入的88.29%。

青科公寓的增值服务和其他收入占净收入的百分比从2017年的2.6%上升至2018年的10.4%,在截至2019年6月30日的九个月中进一步达到11.7%。

截至2019年6月30日,青科公寓共有96,854间客房,同比增长30%以上。其中,93,331套已出租,3,523套可供出租,入住率高于2018年同期。

息税前利润(Ebitda)(利息、税项、折旧及摊销前利润)显示,截至2019年6月30日的9个月中,青科公寓的息税前利润为-1.46亿元,相比去年同期为-1.62亿元,亏损略有减少。

长期租赁公寓曾在东风政策下吸引了大量企业和资金进入市场,但现在情况逐渐分化。“高收入低产出”模式确实有助于它迅速扩张。房东和房客似乎已经达到了双赢的局面,但一旦资本链断裂,危机就会随之而来。

据不完全统计,从Xi安豪西公寓到丁家和乐嘉公司,再到杭州德裕,最近有多达25位家长租用了因资金链断裂和管理不善而破产的公寓。

青科公寓成立于2012年,也渴望资金。截至2019年6月底,青科公寓账户现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,在持续扩张投资下明显不足。

此外,截至2019年6月底,青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,净亏损超过2亿元,资产结构令人担忧。

在客户声誉方面,青科公寓也面临许多诉讼。据黑猫投诉,在“绿客白领公寓”下有506起投诉,主要是由贷款纠纷、退款困难、取现困难等引起的。

2018年5月,一些租户在不知情的情况下被“借”了两年。同年9月,一名房客被告知,在没有任何补偿或补偿的情况下,合同将在停留两个多月后于10月到期。

此外,今年3月15日期间,媒体还报道了清客公寓的各种问题,包括难以退租和日常生活费用收缴不透明。租户还抱怨清客公寓收取不透明的费用、难以退还租金、高昂的上网电费和任意打扫卫生。

招股说明书显示,截至2019年6月30日的9个月内,青科公寓与其租户的平均合同期限为11.7个月,其中68.3%的合同期限超过12个月。

然而,在同一时期,47.3%的租户在合同到期前收回租金,只有5.1%的租户选择续租。顾客对青科公寓的满意是显而易见的。

与扩张期的其他长期租赁公寓类似,青科公寓也广泛使用租赁贷款模式。

截至2019年6月30日,青科公寓已与11家金融机构合作,为有需要的租户提供分期贷款。青科公寓的租户已经采用了65.2%的租金贷款。

为了摆脱对租赁贷款的高度依赖,从2018年8月开始,青科公寓推出了一种融资租赁模式,即青科公寓在归还租金前将翻新后的房屋连同家具出售给一家融资租赁公司。尽管这可以降低一些绿色公寓的资本成本,但这不是一个长期的解决方案。

青科公寓创始人金光杰曾坦言,长期租赁公寓是一个低利润行业,12万个房间是企业的盈亏平衡点。恢复原始版本需要很长时间,从短期的5年到长期的8到10年不等。青科公寓要想上市后稳步前进,还需要建立大规模的运营优势,提高自身造血能力。

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